Ganancias por arrendamientos, eje de la disputa AICM-Fumisa

Gustavo Castillo

Periódico La Jornada
Lunes 6 de enero de 2014, p. 30

La disputa por el control de los espacios comerciales de la Terminal 1 que sostienen en tribunales del Distrito Federal la administración del Aeropuerto Internacional de la Ciudad de México (AICM) y la empresa Fumisa involucra las ganancias que ha generado el subarrendamiento de más de 45 mil 500 metros cuadrados de negocios que se rentan desde 30 hasta 270 dólares por metro cuadrado al mes en el área internacional o hasta 2 mil 200 pesos por metro en la zona de vuelos nacionales, desde hace 10 y 20 años.

En el litigio está involucrado el manejo de un estacionamiento que deja 12 millones de pesos de ganancia mensual y 25 por ciento de los ingresos que generan las escaleras telescópicas de 11 posiciones que en cojunto pueden dejar ganancias superiores a 6 millones de pesos anuales.

Un ejemplo de la rentabilidad comercial de los espacios de la Terminal 1 quedó plasmada en el informe confidencial que elaboró Banobras en septiembre de 2003 para avalar la última etapa de remodelación de esa terminal con base en cifras validadas por el AICM.

En 2003, el servicio de aseo de calzado, que ocupa cuatro metros cuadrados en el área internacional, pagaba por uso de suelo 7 mil 451 dólares anuales. Una arrendadora o casa de cambio en zona de mayor movilidad, 124 dólares metro cuadrado al mes.

La estimación del AICM fue que negocios de ese tipo pagarían desde 2003 hasta 426 mil 849 dólares de renta anual con base en los índices inflacionarios que fijara el gobierno de Estados Unidos, todo en favor de Fumisa, señalan documentos en poder de La Jornada.

Los antecedentes de esta disputa –cuyos momentos más álgidos se dieron a partir del primero de enero del año actual– se remontan al 14 de marzo de 1991, cuando las autoridades del AICM firmaron un contrato de arrendamiento en favor de Fumisa respecto a un inmueble con superficie de 18 mil 942 metros cuadrados, los cuales podían ser subarrendados por la empresa a cambio de la construcción de un edificio de estacionamiento para mil 300 vehículos en un terreno de 41 mil 168 metros; 3 mil 244 metros cuadrados de oficinas y un área para locales comerciales y de servicios, incluyendo restaurantes.

Las obras, que serían la ampliación y modernización de la terminal área capitalina, tendrían "un costo aproximado de 85 mil millones de pesos de aquella fecha y la inversión correría a cargo de Fumisa.

En el contrato de arrendamiento se determinó que el plazo de vigencia sería de 20 años a computarse a partir del primero de enero de 1994, fecha en la que también la compañía comenzaría a recuperar su inversión a una tasa interna de retorno (TIR) de 12.82; es decir, anualmente obtendría beneficios económicos que le permitirían recuperar el equivalente del TIR del capital invertido en la remodelación del AICM y obtener dividendos a favor.

Así se desarrolló la primera etapa de ampliación del AICM en su área internacional, y el 14 de octubre de 2003, dentro de un convenio modificatorio, se pactó otra remodelación de ambas áreas a un costo de 530 millones de pesos, de los cuales Fumisa aportaría 344.1 millones.

Para pagar el costo de la inversión que realizaría la empresa, el AICM aceptó reubicar y ampliar el área arrendada a Fumisa en la Terminal 1: en el área internacional se entregaría una superficie de 45 mil 588.43 metros cuadrados (en los que se incluirían 10 mil metros cuadrados locales y bienes que explotaba Fumisa y que serían impactados por la remodelación); en el área nacional se entregaría para su arrendamiento una superficie de 10 mil 697.14 metros cuadrados.

Asimismo, el AICM aceptó que para garantizar la TIR de 12.82 por ciento anual de la inversión pactada desde 1991 y los recursos de 2003, Fumisa entregaría menos porcentaje de las ganancias que obtuviera de la operación de 11 pasillos telescópicos y la participación que las concesionarias del servicio de taxi pagan al AICM por cada boleto vendido a los usuarios.

Entre 1996 y 2003 el AICM y Fumisa realizaron siete convenios modificatorios al contrato original, siendo que en ninguno se estipuló ampliación a la fecha de vencimiento (31 de diciembre de 2013), de acuerdo con el contrato y los convenios respectivos, los cuales fueron entregados como parte del litigio que se desahoga en el juzgado 19 de lo civil del Distrito Federal y en el cual la empresa exige al AICM que se mantenga el beneficio del arrendamiento porque ha recuperado menos de 6 por ciento de la TIR, declaró Ruffo Pérez-Pliego director general de la empresa inmobiliaria.

De acuerdo con el informe confidencial que elaboró Banobras respecto de la viabilidad financiera de la inversión de 2003, el AICM generaría un flujo de efectivo que garantizaría a Fumisa "los recursos suficientes para recuperar su inversión y alcanzar la TIR acordada de 12.82 por ciento, la cual se considera razonable y se encuentra dentro del rango de rentabilidad recomendado por Banobras.

Los convenios firmados señalan que en caso de una ganacia excedente de los primeros 10 puntos porcentuales adicionales a la tasa mencionada, el AICM y Fumisa se repartirían los recursos por mitades; asimismo, si la rentabilidad superaba 10 puntos porcentuales las ganancias se entregaría en su totalidad al AICM; y si Fumisa no alcanzara la tasa acordada al final del plazo de 20 años el AICM cubrirá las cantidades necesarias o, en su caso, extenderá el plazo necesario de explotación de los locales comerciales.

El conflicto entre el AICM y Fumisa creció el primero de enero de este año, cuando las autoridades aeroportuarias dieron por concluida su relación contractual con la empresa.

El AICM ha dicho que nunca se estableció alguna posibilidad de prorrogar la posesión sobre los bienes del dominio público de la Federación, y que en todo caso, después de 20 años de explotación las partes deben revisar la TIR.

(Con información de César Arellano)

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